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    金地:憑什么重回地產十強?

    2021-09-01 14:41:59 和訊 

      文|潘永堂

      今天房地產到底處于一個什么階段?老潘不妨總結為16個字!

      行業,逐步“規模到頂”

      企業,步入“十字路口”

      其一,雖然房地產銷售額每年還在微漲,但國內房地產成交面積從2016年到2020年已連續5年“企穩”:即2016年成交15.7億平米,隨后16.9億平米、17.2億平米,17.2億平米,17.6億平米。要知道2016年之前成交面積一直從1億平米上升到16億平米(除了2008年之外)。

      其二,房企進入十字路口,尤其三道紅線后讓房企進入一個加速分化的新階段。未來高負債、評級落后、管理粗放的房企會面臨調整、收縮;而財務穩健,戰略清晰,評級優秀的規模房企將迎來正增長,甚至中速增長!

      十字路口,有人跌落,有人進取,有人企穩,但整個分化在加速,這將成為房企下個階段的典型特征!

      Part1重回前十,穩中大進

      現在房地產已經不流行黑馬了,所有房企戰略探討都在圍繞一個關鍵字展開。

      這個字就是“穩”!

      但事實上,一個沒有特色的“穩”字,其實各家房企也大有差異。

      比如有很多企業正在“求穩”,也有人“本就很穩”,同時,還有一部分優秀選手則在“穩中有進,甚至“穩中大進!

      金地這5年的表現,就屬于后者!

      數據說話,2016年破千億,2019年破2000億,如今2021年破3000億,似乎就在眼前!

      最新半年報,金地業績同樣“亮眼”,可謂“穩中大進”的又一注解!

      2021上半年,金地實現簽約金額1,628億,同比大增60%;

      同時,金地也是2021年新十強榜中唯一一個“新面孔”!

      規模增長60%,是什么概念?

    金地:憑什么重回地產十強?

      不比不知道!

      根據克而瑞統計,2021年1-6月,百強房企累計銷售操盤業績同比增36.7%;同樣,地產10強前6個月累計增長25%;

      顯然,金地增速了得,幾乎相當于百強均值,10強均值的2倍!

      同時,前6月金地已經完成全年2800億銷售目標的58%;全年根據中信證券(600030,股吧)預計,2021年金地銷售額可能超3000億!

      事實上,截止8月31日,金地前8月累計銷售2075億,繼續穩坐十強位置!

      Part 2 均好增長模型

      5年1000億到3000億的蛻變,而且是在行業嚴調控時期完成。

      金地,算是低增長時代的“駿馬”!

      你可能會說,業績高增長,金地“負債率、利潤率,ROE”應該會失守?但結果卻是否定的!

      金地恰恰是不依賴高負債杠桿、不犧牲利潤的前提下實現的規模高增長,這種增長模型,才是金地的厲害之處!

      事實上,金地一直倡導“平衡發展觀”,這不僅是一個理念,更是一個個經營結果!

      對此,讓我們來看看過去5年金地業績高增長的同時,其他關鍵經營指標成色如何?

      其一,金地最近5年的三道紅線“都達標”,并非“放大財務杠桿”沖規模;

      其二,金地2018年到2020年凈利率分別高達24.06%、24.51%以及18.22%。

      其三,金地ROE2018年到2020年是18.6%、20%、18.6%,穩居行業前列。

      以2020年為例,地產20強ROE均值為12.12%,金地2020年18.6%,遙遙領先。

      其四,銷售費率和管理費率也在持續下降。2021年上半年按簽約額計算的銷售費用率為0.64%,管理費用率為1.44%,合計2.09%,在金地內部也創歷年新低!

      所以,綜上所述,一個財務指標整體均好,細分領先的高質量金地呈現在我們面前!

      過去5年,是金地1000億到3000億高增長之路,更是金地規模、利潤、負債、ROE平衡發展的均好之路。

    金地:憑什么重回地產十強?

      這與大多數依靠財務杠桿,依靠利潤舍棄換來的黑馬增長形成了反差,某種意義上,金地這樣的均好增長模型,算是行業少數派,但的確更值得我們去關注!

      也正因為此,即使“三道紅線”出來,這對很多高負債的房企是噩耗、是重創、是催命符;但對金地而言,卻變現成為新一輪跑贏行業的“良好機遇期”!

      未來的金地,并非簡單追求規模,追求利潤……而是追求高ROE和深化平衡發展觀,這是金地董事長凌克所推崇的——即高質量的ROE,才是好房企,才是好金地!

      Part 3 利潤上演“低開高走”的故事

      2021半年報,資本市場都緊盯金地半年毛利率17.5%下跌問題,的確,上半年金地毛利率比去年同期減少了20個百分點,媒體或投資者有些微辭!

      事實上,這個反應或許過度了,金地其實只是在“拿時間換空間”的資產換倉行動而已。

      而且這是一個很短的半年“窗口期”而已。

      全年而言,金地2021利潤水平會走出一個“低開高走”的曲線,即上半年利潤低走,下半年崛起的走勢!

      具體金地2021年利潤如何鋪排和換倉?老潘總結為三點:

      其一,看竣工節奏。金地上半年竣工面積354萬,僅占全年竣工計劃24%,換句話說就是,金地差不多超四分之三即76%的竣工面積是放在下半年,下半年才是大頭,這個節奏,也將為金地全年營收和利潤“確保無憂”;

      其二,金地更強調時刻復盤整體資產質量的水準。即通過做減法,針對前景較弱的項目,進行科學定價,換倉提效,從而確保后期整體項目盈利水平的優化和提升。

      金地表示,下半年待結轉貨值充裕。預計全年結算收入將取得比較好的增長,且毛利率水平較上半年會有明顯提升,全年結算收益也將比上半年有一定增長。

      其三,從利潤源頭金地拿地來看,的確,早期2017年,2018年高價地利潤較薄,但金地在2019、2020年和2021上半年的拿地,將對金地未來利潤表現有一定的“修復”和“提升”。

      老潘了解到,比如上海、廣州、東莞、西安、呼爾浩特、南京等城市銷售創造的毛利率水平較高,部分城市甚至超過了30%。

      所以關于金地利潤一貫表現,也不妨看看過去4年表現,整體也是優質的。

    金地:憑什么重回地產十強?

      面向未來,考慮到整個行業利潤率水平都在下降,未來金地的利潤率也將面臨考驗,但憑借出色投資力和精細運營力,未來金地利潤跑贏行業均值,應該是大概率事件!

      Part 4 最后一波高投銷比窗口期,金地抓住了

      在行業規模見頂的趨勢下,作為十強的金地,下一步何去何從?

      對此,金地高管在面向投資者交流時表示:“行業規模逐步到頂,未來如果我們競爭能力足夠強的話,那么金地未來份額還可以做一些增長!

      事實上,一家房企的進取和夢想,“投銷比”是個觀察窗口!

      今天金地能夠重回前10,其實與金地過去加大投資強度休戚相關,而且今天站在拿地占銷售40%紅線的參考指標來看,金地過去的高投銷比,可謂“抓住了一個戰略窗口期”!

      到底是什么一個投資強度?老潘總結為三點

      其一,連續5年投資額,年年破1000億。

      從2015年到2020年金地拿地額在持續上漲。

      2015年投資297億,2016年投資399億!但到2017年,金地投資猛增到1004億,2018年1000億,2019年1200億元、2020年1350億。

      顯然,2017年后金地年年投資總額都在千億之上!2021年也大概率破千億。目前2021上半年金地總投資額約924億,同比增53%;權益投資額約411億元,同比增17%。同時,上半年總土地儲備新增約1,247萬平,同比增92.14%。

      由此可見,金地在謀求更強勁的未來!

      其二,過去4年投銷比超55%!

      拿地強度上,金地2017-2020 年分別為71.3%、61.6%、57.0%、56%,顯然一直是進取姿態!

      對比來看,金地投資額在越來越大情況下,投銷比反而在下降,這也說明金地過去幾年銷售端增長強勁,對強投資的轉化力度也在增強。

      按照金地總裁黃俊燦的說法是,這也得益于金地獨特的“投產銷”三年一體化的管控體系!

      其三,最后一波強投資的窗口期,金地抓住了。

      事實上,站在今天來復盤金地過去4、5年的“高投銷比”戰略,其實是難得的一步好棋,即穩健的金地,抓住了可能是行業拿地最后一波寬松窗口期!

      眾所周知,2020年三道紅線的緊箍咒以及2021年拿地占銷售額40%的“重申”,這都意味著在2021年之后,房企激進拿地將成為歷史。

      目前的投銷比40%紅線還只是“觀察指標”,更多針對是“非綠檔”房企,因此,對綠檔的金地而言,還有一段緩沖機遇期!

      Part 5 做好利潤保衛戰(創造出土地投資的“阿爾法”收益)

      高投銷比會帶來未來規模增長,但如何提升投資的質量,提升投資的利潤率?對此,金地同樣形成了一系列投資高收益的做法!

      畢竟做地產,利潤源頭還是拿對地,拿好地,高質量拿地,這才是利潤保衛戰的七寸!

      高投銷比只是投資的數量,而高收益投資才是投資的質量。對此,老潘將金地高質量投資總結為四點:

      法則1:擅長錯峰投資。

      為保證利潤率,金地多采取錯峰投資的方式。譬如2020年投資集中在四季度。

      金地表示;“我們往往是在同行缺錢的時候投多一些,土地溢價率不那么高的時候投資多一些。比如每年四季度由于年報的壓力,往往再投資拿地的力度會減弱,這時行業拿地競爭力度會相對小一些,所以,金地就會強勢出手!

      法則2:做好輪動投資。

      輪動投資本質是尋找投資的結構化機會,大樣本優中選優,最終選擇高收益拿地。

      目前金地已經是全國化均衡布局,共計78個地級市,30多個縣級市的縱深布局,即金地可以在不同時點、不同地域做不同的投資精選。

      一則金地不擔心在某個城市同行過于血拼,自己就非拿不可,而是會選擇某一時刻競爭相對較弱的城市投資。

      二則包含22個集中供地城市,金地也不會死磕22城搶地,畢竟除了22城外金地還有很多深耕和新拓城市。

      三則金地有充沛合理土地儲備,足夠未來3、4年開發,所以金地拿地也不用慌,不用急于補貨而被動拿高價地!

      如果某個城市投資收益率低,那么金地就會果斷放棄,而在達到投資利潤標準就會很堅決。比如上海、廣州、東莞、西安、呼爾浩特、南京等城市銷售創造的毛利率水平較高,部分城市毛利率超過30%。

      法則3: 提升收益標準。

      利潤率整體在下降,這是行業趨勢。

      對金地而言,更多是希望公司毛利率要比同行表現更好一些,而且強化投資利潤率底線,在毛利率,凈利率,IRR等利潤指標進行嚴格管控審核!根據股東交流會透露,金地一段時間內部投資凈利率標準高達10%,這是拿地的一把尺子!

      這也是類似金地為何在北京集中供地參拍,但始終咬牙不投的緣由之一。

      事實上,房企拿地前當事人都很樂觀,拿地之后開始操盤又會悲觀。

      比如拿地前一線團隊為了城市公司生存和發展,往往拿地前會“美化”預期和成本,最終有凈利率虛高水分,但真正拿到地,真正開始規劃落地時,就會發現實質利潤率壓力重重,并不及期初所想!

      提升收益標準后,我們發現,金地在2021年上半年924億投資總額中,金地公開市場拿地的平均溢價率只有13.88%,這也反過來說明,金地拿地很克制!

      法則四:強化非公開拿地。

      這2年,金地全方位增加非公開拿地的比例,成效顯著。即陸續開啟了舊改、收并購、包含新開啟一個“地平線”代號的非公開拿地的特別行動。

      在非公開拿地上,僅僅以產業地產為例,2021年上半年金地集團(600383,股吧)新獲取了北京坤鼎項目、惠州高盛項目、廣州創智匯項目等3個項目,為金地新增管理面積超百萬平米,累計新招商面積同比增長超60%。

      同樣2021年前5月權益拿地總額387億,集中供地僅僅106億,非公開渠道拿地占比72%。同樣2021上半年,金地投資方式上以投資額計,非公開市場占比44%;而以總可售面積計算,非公開市場投資占50%。

      2021下半年,金地就強調:“非公開市場項目具有相對較強的抗周期性,應該結合金地各區域非公開投資特點,進一步加大非公開投資力度,豐富集團和區域的投資方式,使非公開投資額達到合理占比!

      綜上,通過非公開拿地,錯峰投資,高標準拿地,輪動投資,金地實現了拿地源頭的較高利潤,為后期利潤實現打下了源頭的勝利!

      Part 6 “投產銷”一體化管控體系

      地拿得多,地拿的好,那么,如何做好供貨節奏?如何實現高質量銷售?如何確保投拿地后的“以銷定產”?對此,金地有一套高效的“投產銷三年一體化管控體系”。

      “投-產-銷”三年一體化管控模式,是金地精細大運營的一套獨特打法。

      金地總裁黃俊燦表示:“金地在投-產-銷三年管控模式指引下,按季度進行運營大調整,加強市場預判和提前調度的能力,實現跨專業職能協同增強,最終實現投資體系、運營管控、營銷管理等關鍵工作的決策和執行能力不斷提升!

      比如這些年,金地實現了“投資與銷售”同步大增長,這相當于實現了整個房地產鏈條“一頭一尾”的閉環循環。對比其他問題房企,很多時候不是土儲不夠,而是周轉不了。

      金地為何能實現投產銷的高效協同?其實,核心除了投資,營銷本身的優秀之外,還在于基于“投產銷”中間的金地“強運營”體系。

      今天老潘這里重點分享一下金地強運營的2大特色體系。

      其一,“以銷定產”R值管理體系

      其二、“一城一圖”的開發效率管控體系。

      首先,以銷定產在很多房企只是口號,但在金地卻是不折不扣的高效執行和 “機制化管理”。

      比如金地細化明確“達預”(達到預售條件的簡稱)可售資源,解決了房企一線可售資源去化率的多年失真問題,同時構建一套基于大、中、小庫存的精細管理體系,通大中小庫存的R值管理,實現真正“以銷定產”!

      舉個例子,金地確定“小庫存”去化周期在3到9月為合理值。一旦小庫存僅剩3個月,那么盤算中庫存每個月即將進入到小庫存的總量有多少,以此決定大庫存資源開工多少,最終讓小庫存從3個月提升到比如6個月的目標合理數值。

      其次,金地為提升全國各地一線項目的周轉效率,啟動 “一城一圖”正態分布管控評價體系,輕松實現了區域一線“一城一標準”的拿地到開盤的領先效率管理。

      怎么做?即金地根據每個城市、不同項目類型(樓層高低條件)、不同施工條件(冬歇期),通過城市眾多外部房企“拿地到開盤”3000多組歷史大數據進行歸納統計,得出當地城市拿地到開盤的平均值正態分布圖。

      那么,金地一線項目效率到底是高還是低?其實與各個城市開盤效率進行正態分布對比,結果就一目了然。比如2020年之后,金地項目大部分城市基本占據了所在城市開發效率前5。

      Part 7 做好區域深耕與區域拓展的平衡

      投資在保持高強度,高質量外,在企業發展骨架上金地其實還在“擴張型”特征。

      在這方面,金地的布局打法可以總結為三點:

      其一,繼續撐開金地發展的布局骨架。

      金地全國布局奉行兩條腿走路原則,即持續深耕一二線+持續新拓優質三線,真正強化金地投資布局的城市梯度和戰略縱深,以此充分享受區域分化、城市分化帶來的結構化機會,比如結構性的拿地機會,比如結構性的銷售機會。

      其二,針對一二線高能級城市進行深耕。

      這種深耕體現在投資的深耕和銷售的深耕。比如截止在2021上半年,金地新增土儲中一、二線城市就占59%,而總土儲71%為一二線城市, 69%位于珠三角、長三角和京津冀都市圈。

      比如在銷售端,截止2021上半年, 金地13個城市市占率進入當地前十。其中,上海、金華、呼和浩特位列第一,大連、南京、東莞進入前五。而在2020年銷售額中,4個城市公司銷售額超100億,僅上海、南京、北京、杭州四個城市,金地就實現了超700億銷售額,而在2021上半年,上海單城市銷售200億,南京150億,金地一二線深耕效應深度綻放!

      其三,下沉優質三四線

      事實上,2016 年之前,金地集團投資范圍高度聚焦于一二線城市,但隨著一二線嚴峻限價,低貨地比,利潤微薄,金地2016年后就開始下沉三四線。三四線占比從2016年的11%提升到2019年35%,而2021上半年三四線占比更是提升到41%。比如2021年上半年期內公司新進入南陽、阜陽、泉州、南寧、包頭、撫州、洛陽和臨沂八個城市。

      當然金地下沉三四線,是精選策略,比如圍繞拓展寧夏省會銀川,要么是長三角的高質量的城市。同時,針對金地76個一二線城市單城市超過50億以上就可以就地周邊拓展!

      正如總裁黃俊燦所言:“金地目前已經初步建立了全國化的投資布局框架,覆蓋78個地級市,30余個縣級市,因此,金地就可以深刻理解市場運行規律和政策的調控目標,充分運用各城市周期變化和輪動規律,既不追高,也不恐慌,通過忍過高點和抓住低點,努力創造出土地投資的“阿爾法”收益,以此幫助公司平穩穿越行業周期!

      何為阿爾法收益?即超過社會均值收益的超額收益!

      結 尾

      住宅地產是金地的主航道,至少未來5年會如此!

      但在金地掌舵人凌克看來,未來單一住宅沒有競爭力。

      在凌克的規劃中,金地的未來有兩個目標:第一是成為一家綜合型的城市服務提供商,第二是成為產城融合的新城區發展商。因此在產業板塊外,金地多年來逐步圍繞主營業務布局“商業、物業、代建、家裝”等房地產上下游產業,同時也在“體育、教育、健康、文旅”等城市服務領域進行探索布局。

      由此,金地未來成為一個立足城市產城發展和城市綜合服務的超級大生態,這才是金地未來的全貌!

    (責任編輯:冉笑宇 )

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